Việc xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM là bước quan trọng và bắt buộc khi bạn muốn xây dựng mới, cải tạo hoặc mở rộng nhà ở, nhà trọ, nhà xưởng, công trình thương mại... Dù là nhà cấp 4 hay nhà phố 4 tầng, việc có giấy phép hợp lệ giúp bạn thi công đúng quy định, tránh bị phạt hành chính, tháo dỡ và còn là cơ sở để hoàn công, sang tên, chuyển nhượng tài sản.

Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ:

  • Khi nào cần xin phép?
  • Diện tích đất bao nhiêu thì được xây?
  • Mật độ xây dựng được phép là bao nhiêu phần trăm?
  • Làm thế nào để không bị trả hồ sơ?

Trong bài viết này, bạn sẽ được giải đáp toàn bộ thủ tục xin giấy phép xây dựng TP.HCM, từ căn cứ pháp luật, diện tích – mật độ cho phép, hồ sơ cần chuẩn bị, chi phí và kinh nghiệm thực tế từ người dân tại Quận 12, Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân…

Công trình được xin giấy phép xây dựng luôn đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra một cách thuận lợi, tạo điều kiện cho công trình xây dựng đúng và an toàn.

1 Tại Sao Phải Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Theo Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, thay đổi thiết kế bên ngoài hoặc quy mô đều phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Việc xin phép giúp:

  • Công trình thi công đúng quy hoạch, đúng pháp luật
  • Tránh bị xử phạt, đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ
  • Dễ dàng làm hoàn công, xin cấp số nhà, điện, nước
  • Tăng giá trị pháp lý và thương mại cho bất động sản

Tình huống thực tế: Anh Trung ở Tân Phú xây thêm tầng lửng trên nhà cũ nhưng không xin phép. Khi làm hồ sơ hoàn công, UBND phường yêu cầu giấy phép cơi nới. Kết quả, anh phải tháo dỡ tầng đó, mất gần 100 triệu.

2 Điều Kiện Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Để được cấp phép xây dựng tại TP.HCM, bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện sau, theo Điều 91, 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi) và Quyết định 135/2023/QĐ-UBND TP.HCM:

  • Có sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích “đất ở tại đô thị” hoặc “đất ở lâu dài”
  • Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch treo hoặc đất công
  • Thửa đất đủ diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa (≥15m², mặt tiền ≥2m)
  • Công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt: 1/500 hoặc 1/2000
  • Nếu đất đang vay ngân hàng, cần có công văn đồng ý từ ngân hàng

Ví dụ thực tế: Anh Lực ở Quận 12 có mảnh đất 3,2x14m, diện tích 44,8m². Ban đầu bị trả hồ sơ do mật độ xây dựng vượt mức 90%. Sau khi kiến trúc sư điều chỉnh bản vẽ đúng quy định và bổ sung công văn ngân hàng, hồ sơ được duyệt nhanh chóng.

Công trình xây dựng bắt buộc phải có sổ hồng hoặc sổ đỏ đã được cấp cho thửa đất.

3 Diện Tích Và Mật Độ Xây Dựng Theo Diện Tích Đất

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM là diện tích đất và mật độ xây dựng tối đa cho phép, được quy định tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD và Quyết định 135/2023/QĐ-UBND.

Mật độ xây dựng tối đa theo diện tích đất ở TP.HCM:

  • Diện tích dưới 50m2: Xây dựng 100%
  • Diện tích từ 50m2 - 75m2: Xây dựng 90%
  • Diện tích từ 70m2 - 100m2: Xây dựng 85%
  • Diện tích từ 100m2 - 200m2: Xây dựng 80%
  • Diện tích trên 200m2: Mật độ xây dựng từ 60% đến 70% tùy vào quy hoạch cụ thể của thửa đất

Lưu ý thêm:

  • Khoảng lùi xây dựng phụ thuộc vào chiều cao công trình
  • Công trình từ 3 tầng trở lên thường bắt buộc phải chừa sân trước (≥2m)
  • Tầng tum, mái che thang không được tính vào chiều cao công trình nếu không có chức năng sử dụng

Ví dụ thực tế: Cô Hạnh ở phường Bình Trị Đông (Bình Tân) có thửa đất 5x20m = 100m². Theo quy định, cô chỉ được xây dựng 85m²/sàn. Kiến trúc sư đã bố trí chừa sân sau 1m, sân trước 2m để đúng quy hoạch và được phê duyệt nhanh chóng.

Trước khi xin giấy phép xây dựng chúng tôi cung cấp thông tin đầy đủ về mật độ và kết cấu được xây dựng của công trình

4 Hồ Sơ Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Theo Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ bao gồm:

  • Đơn xin cấp phép xây dựng (mẫu số 1 ban hành kèm Thông tư)
  • Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)
  • Hồ sơ thiết kế xây dựng gồm: bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, hệ thống thoát nước, cấp điện...
  • CCCD của chủ sở hữu
  • Công văn ngân hàng (nếu sổ đang thế chấp)
  • Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình thương mại)

Ví dụ thực tế: Anh Huy ở Nhà Bè bị trả hồ sơ do bản vẽ thiếu mặt bằng cấp điện. Sau khi bổ sung đúng tiêu chuẩn (có sơ đồ công tơ và vị trí dây dẫn), hồ sơ được duyệt trong 13 ngày.

5 Quy Trình Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Quy trình xin phép xây dựng được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, gồm 4 bước:

  • Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã hướng dẫn
  • Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND quận/huyện hoặc các phường xã sau khi đã được hình thành sau khi được tách ra.
  • Bước 3: Chờ thẩm định hồ sơ (thường từ 5–10 ngày). Cán bộ có thể xuống kiểm tra thực địa
  • Bước 4: Nhận kết quả cấp phép nếu hồ sơ hợp lệ (trong vòng 15–20 ngày làm việc)

Ví dụ thực tế: Gia đình chị Tuyết ở Bình Chánh nộp hồ sơ online, được gọi xác nhận trong 3 ngày. Sau khi chỉnh lại bản vẽ 1 lần, chị nhận giấy phép sau 16 ngày làm việc.

Công ty chúng tôi thay mặt khách hàng làm mọi thủ tục xin giấy phép xây dựng, bạn không cần phải đi lại bất cứ 1 lần nào.

6 Chi Phí Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Lệ phí cấp phép:

Áp dụng theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu do HĐND TP.HCM quy định như sau:

  • Nhà ở riêng lẻ: 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ
  • Công trình khác: 100.000 – 150.000 VNĐ/hồ sơ

Chi phí liên quan khác:

  • Phí bản vẽ thiết kế: 2 – 5 triệu VNĐ (tùy diện tích và độ phức tạp)
  • Phí dịch vụ xin phép xây dựng trọn gói: 7 – 12 triệu hoặc có thể cao hơn tùy vào công trình xây dựng
  • Phí đo đạc, trích lục (nếu có): 500.000 – 1 triệu 

Ví dụ thực tế: Ông Vỹ ở Quận 10 làm hồ sơ trọn gói hết 8,5 triệu, bao gồm thiết kế bản vẽ 2 tầng, công văn ngân hàng, chỉnh sửa bản vẽ theo yêu cầu và nhận kết quả tận tay.

7 Lợi Ích Khi Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

Có giấy phép xây dựng giúp:

  • Đảm bảo thi công hợp pháp, tránh xử phạt
  • Dễ dàng hoàn công, đăng bộ, sang tên
  • Tăng giá trị bất động sản khi mua bán, thế chấp
  • Được cấp điện, nước, số nhà dễ dàng
  • Tạo tiền đề pháp lý cho việc mở rộng, cải tạo trong tương lai

Giá trị của công trình xây dựng sẻ có giá trị hơn khi có giấy phép xây dựng và hoàn công sau khi công trình xây dựng xong.

8 Dịch Vụ Uy Tín Xin Giấy Phép Xây Dựng TP.HCM

  • CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS THÀNH CÔNG
  • Địa chỉ: 102/13 Đường Số 16, P. Bình Hưng Hòa, Q. Bình Tân, TP.HCM
  • Điện Thoại: 0914 78 78 60  Mr. Nguyên (zalo)