Sang Tên Nhà Đất: Điều Kiện - Quy Trình Thực Hiện

Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2025 đã thay đổi căn bản quy trình sang tên nhà đất tại Việt Nam, bỏ cấp quận và cấp huyện và áp dụng mẫu số 18 mới. Thủ Tục Nhà Đất cung cấp hướng dẫn chi tiết từ A-Z giúp bạn hoàn thành thủ tục nhanh chóng, đúng quy định và tiết kiệm chi phí.

Việc sang tên nhà đất là thủ tục bắt buộc sau mỗi giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Với quy định mới năm 2025, quy trình được đơn giản hóa nhưng vẫn yêu cầu người dân nắm rõ các bước thực hiện để tránh rủi ro pháp lý. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ từng khâu trong quy trình sang tên nhà đất theo quy định mới nhất.

Sổ hồng được cấp theo mẫu mới bắt đầu từ 2025, sau khi được sang tên, có một chi tiết nhỏ là khi được sang tên có mã QR

Tổng Quan Quy Định Sang Tên Nhà Đất Mới Nhất 2025
Các Trường Hợp Bắt Buộc Phải Sang Tên Sổ Hồng, Sổ Đỏ
Hồ Sơ Sang Tên Theo Nghị Định 151/2025
Chi Phí Sang Tên Nhà Đất 2025
Thời Gian Xử Lý Và Địa Điểm Nộp Hồ Sơ
Xử Lý Các Tình Huống Phức Tạp Khi Sang Tên
Kết Luận
Mọi Thông Tin Liên Hệ Với Công Ty Chúng Tôi Để Được Tư Vấn Miễn Phí

1. Tổng Quan Quy Định Sang Tên Nhà Đất Mới Nhất 2025

Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã tạo ra những thay đổi căn bản trong quy trình sang tên nhà đất so với quy định cũ. Từ ngày 01/7/2025, người dân sẽ thực hiện thủ tục theo cơ chế hoàn toàn mới nhằm tối ưu hóa thời gian và chi phí.
Điểm thay đổi lớn nhất là việc bỏ cấp quận,huyện trong quy trình xử lý hồ sơ. Theo đó, chỉ còn hai cấp thẩm quyền là cấp tỉnh và cấp xã có quyền tiếp nhận hồ sơ sang tên nhà đất. Cụ thể, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh sẽ trực tiếp xử lý hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã trong một số trường hợp.
Mẫu đơn số 18 được áp dụng thống nhất toàn quốc, thay thế các mẫu đơn khác nhau giữa các địa phương trước đây. Điều này giúp tạo tính đồng bộ và thuận tiện hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục ở các tỉnh thành khác nhau.
Thời gian xử lý hồ sơ cũng được rút ngắn đáng kể từ 20-30 ngày xuống còn tối đa 15 ngày làm việc. Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ và không có vướng mắc, thời gian có thể rút ngắn xuống còn 10 ngày làm việc.

Theo luật đất đai mới thì khi nộp hồ sơ tại UBND các phường xã nơi có bất động sản, nhưng tại thời điểm này thì vẫn mượn trụ sở UBND quận, huyện nơi có bất động sản để nộp hồ sơ.

2. Các Trường Hợp Bắt Buộc Phải Sang Tên Sổ Hồng, Sổ Đỏ

Theo quy định hiện hành, có những trường hợp người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên nhà đất trong thời hạn quy định.
Trường hợp phổ biến nhất là mua bán nhà đất với hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Ngay sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, người mua có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên để trở thành chủ sở hữu hợp pháp theo giấy tờ.
Thừa kế tài sản bất động sản cũng là trường hợp bắt buộc phải sang tên. Khi có người thân qua đời để lại tài sản nhà đất, các thành viên trong gia đình cần thực hiện thủ tục thừa kế và sang tên để được pháp luật công nhận quyền sở hữu.
Tặng cho và cho tặng bất động sản hợp pháp yêu cầu bên nhận tặng phải làm thủ tục sang tên trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng tặng cho. Việc này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch giữa các thành viên gia đình.
Đối với trường hợp thi hành án dân sự về nhà đất, khi tòa án có quyết định cưỡng chế chuyển nhượng tài sản, bên được giao nhận tài sản phải thực hiện sang tên theo quyết định thi hành án.
Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên nhà đất được quy định trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch. Việc chậm trễ có thể dẫn đến phạt hành chính và các rủi ro pháp lý khác.

Các trường hợp tặng cho hoặc thừa kế thì vẫn phải bắt buộc sang tên cho người nhận chuyển nhượng để người nhận xác nhận là chủ mới của bất động sản đã nhận.

3. Quy Trình Sang Tên Nhà Đất Chi Tiết 3 Bước

Quy trình sang tên nhà đất theo nghị định mới được tinh gọn thành 3 bước chính, giúp người dân dễ dàng theo dõi và thực hiện.

Bước 1 là chuẩn bị bộ đơn theo mẫu số 18 cùng với các giấy tờ kèm theo như:

Hợp đồng chuyển nhượng lập tại phòng công chứng + Sổ hồng, sổ đỏ + Căn cước công dân của hai bên chuyển nhượng và thông báo nộp lệ phí trước bạ, một số nơi sẻ yêu cầu thêm giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua.
Và bộ đơn đăng ký biến động gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai + tờ khai thuế thu nhập cá nhân + tờ thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, và điền đầy đủ và chính xác thông tin trong đơn là vô cùng quan trọng để tránh bị trả lại hồ sơ.

Bước 2 là nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp phường hoặc xã nơi có bất động sản

Tại đây, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ trước khi cấp biên lai thu hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.

Kiểm Tra Và Tiếp Nhận Hồ Sơ

Khâu kiểm tra hồ sơ được thực hiện ngay tại thời điểm nộp hồ sơ. Cán bộ tiếp nhận sẽ đối chiếu các giấy tờ gốc với bản sao, kiểm tra chữ ký, và tính hợp lệ của từng loại giấy tờ. Nếu phát hiện sai hoặc thiếu sót, người nộp hồ sơ sẽ được yêu cầu bổ sung ngay lập tức.
Sau khi xác nhận hồ sơ đầy đủ, cán bộ sẽ cấp biên nhận hồ sơ ghi rõ số hồ sơ, ngày nộp và dự kiến ngày trả kết quả. Biên nhận này là căn cứ để người dân tra cứu tiến độ xử lý và nhận kết quả.

Kiểm Tra Hiện Trạng Thực Tế.

Tại thành phố hồ chí minh vấn đề kiểm tra hiện trạng trong quá trình sang tên chỉ cập nhật tên chủ mới lên sổ cũ đã bỏ và những nhà sai hiện trạng hoàn toàn có thể đăng bộ sang tên được. Nhưng đối với một số trường hợp hết chỗ cập nhật thì bắt buộc đổi sổ thì liên quan đến hiện sai hay đúng và sổ hồng đã có tọa độ chưa.

Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính

Sau khi hồ sơ được thụ lý nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ được chuyển qua thuế để tình thuế chuyển nhượng, hai bên cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thuế thu nhập cá nhân được tính 2% trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ được tính 0.5% giá trị ghi trên hợp đồng và bên mua sẽ đóng phần này.

Bước 3 là giai đoạn cơ quan có thẩm quyền thẩm định và xử lý hồ sơ.

Trong thời gian này, cán bộ thụ lý sẽ kiểm tra pháp lý của giao dịch, và hiện trạng bất động sản thực tế của thửa đất và các yếu tố liên quan khác.

Bước 4 cuối cùng là nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Người được cấp sổ hồng mới cần mang theo biên nhận hồ sơ và căn cước công dân để nhận giấy chứng nhận bản chính.

4. Hồ Sơ Sang Tên Theo Nghị Định 151/2025

Hồ sơ sang tên nhà đất theo quy định mới bao gồm các giấy tờ bắt buộc và giấy tờ bổ sung tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Đơn đăng ký theo mẫu số 18 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành là tài liệu quan trọng nhất. Mẫu đơn này có cấu trúc thống nhất, bao gồm các thông tin cơ bản về người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, thông tin về thửa đất và loại giao dịch.
Giấy chứng nhận bản gốc cần được xuất trình để cơ quan có thẩm quyền thu hồi và cấp mới cho chủ sở hữu mới. Trường hợp sổ đỏ bị mất, cần có giấy xác nhận mất sổ đỏ từ cơ quan đã cấp.
Căn cước công dân của tất cả các bên tham gia giao dịch là yêu cầu bắt buộc. Đối với người đã kết hôn, cần có thêm căn cước công dân của vợ hoặc chồng để chứng minh tình trạng hôn nhân.

Hồ Sơ Bổ Sung Theo Trường Hợp Cụ Thể

Trường hợp thừa kế tài sản, hồ sơ cần bổ sung giấy khai tử của người để lại di sản và giấy xác nhận thừa kế do UBND cấp xã xác nhận hoặc do tòa án cấp.
Đối với trường hợp thi hành án dân sự, cần có quyết định thi hành án của tòa án và biên bản bàn giao tài sản. Các tài liệu này phải còn trong thời hạn hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Yêu Cầu Về Bản Sao Và Chứng Thực

Tất cả bản sao trong hồ sơ đều phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Bản sao chứng thực tại UBND cấp xã có giá trị pháp lý tương đương bản sao công chứng nhưng chi phí thấp hơn.
Khi nộp hồ sơ, người làm thủ tục nên mang theo bản gốc để cán bộ tiếp nhận đối chiếu. Việc này giúp đảm bảo tính chính xác của thông tin và tránh sai sót trong quá trình xử lý.

5. Chi Phí Sang Tên Nhà Đất 2025

Chi phí sang tên nhà đất bao gồm nhiều khoản mục khác nhau, trong đó thuế thu nhập cá nhân chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Thuế thu nhập cá nhân được tính 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Với một căn nhà có giá trị 5 tỷ đồng, người bán phải nộp 100 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân. Đây là khoản chi phí lớn mà nhiều người thường không tính toán đúng từ đầu.
Lệ phí trước bạ được tính 0.5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Bảng giá này thường được cập nhật 3-5 năm một lần và có thể thấp hơn giá thị trường. Với thửa đất có giá trị 1.5 tỷ đồng theo bảng giá, lệ phí trước bạ sẽ là 7.5 triệu đồng.
Phí đăng ký biến động dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng tùy theo từng địa phương và loại hình giao dịch. Phí này tương đối nhỏ so với tổng chi phí nhưng cần được tính vào để có con số chính xác.
Các khoản chi phí phụ khác bao gồm lệ phí công chứng hợp đồng, chi phí chứng thực giấy tờ, và chi phí dịch vụ sang tên nhà đất nếu có sử dụng. Tổng cộng, chi phí sang tên nhà đất có thể chiếm từ 2.5% đến 3.5% giá trị giao dịch.
Một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế theo quy định bao gồm thừa kế trực tiếp giữa vợ chồng, con cái. Đối với trường hợp mua bán được miễn thuế nhập cá nhân thì chỉ đứng tên trên giấy chứng nhận chỉ có 1 bất động sản duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam

Các chi phí sang tên được công ty chúng tôi tư vấn kỹ càng đặc biệt là các trường hợp được miễn thuế mà khách hàng không biết.

6. Thời Gian Xử Lý Và Địa Điểm Nộp Hồ Sơ

Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên nhà đất theo quy định mới được rút ngắn xuống tối đa 15 ngày làm việc, tính từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Người dân có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc UBND cấp Phường xã sau khi đã sát nhập ở TP.HCM
Tại thời điểm hiện tại thì khi tiến hành nộp hồ sơ sang tên nhà đất vẫn nộp ở UBND quận, huyện cũ, sau khi cơ quan hành chính cấp xã phường hoàn thiện thì sẽ đi vào vận hành từng trụ sở riêng của mình.

7. Xử Lý Các Tình Huống Phức Tạp Khi Sang Tên

Trong quá trình thực hiện thủ tục, người dân có thể gặp phải một số tình huống phức tạp cần được xử lý đúng cách.

Trường hợp hồ sơ bị từ chối thường do thiếu giấy tờ, thông tin không chính xác hoặc không đáp ứng các yêu cầu về pháp lý. Khi nhận được thông báo từ chối, người nộp hồ sơ cần nghiên cứu kỹ lý do để bổ sung và sửa chữa theo đúng yêu cầu.
Sang tên khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng là tình huống phức tạp nhưng không hiếm. Trong trường hợp này, cần phải có sự thống nhất giữa ba bên: người bán, người mua và ngân hàng để thực hiện giải chấp và sang tên đồng thời.

Giải Quyết Tranh Chấp Trong Quá Trình Chuyển Nhượng

Khi có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc tính hợp pháp của giao dịch, thủ tục sang tên sẽ bị đình chỉ cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Người có quyền lợi liên quan có thể khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án.
Tòa án có vai trò quan trọng trong giải quyết các tranh chấp đất đai phức tạp mà các cơ quan hành chính không thể giải quyết được. Quyết định của tòa án có hiệu lực bắt buộc và là căn cứ pháp lý để tiến hành sang tên.

Xử Lý Trường Hợp Đặc Biệt

Một số trường hợp đặc biệt cần được xem xét cẩn thận như sang tên khi người bán đã qua đời nhưng chưa làm thủ tục thừa kế. Trong tình huống này, cần thực hiện đồng thời hai thủ tục thừa kế và sang tên theo đúng trình tự pháp luật.
Chuyển nhượng đất có tranh chấp hoặc đang trong thời gian khiếu kiện là trường hợp rủi ro cao. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng và có thể cần tư vấn pháp lý chuyên nghiệp trước khi quyết định giao dịch.

Xử lý mọi tính huống phát sinh trong quá trình sang tên một cách nhanh gọn và không bị trả hồ sơ, tránh tình trạng đi lại nhiều lần.

8. Kết Luận

Thủ tục sang tên nhà đất năm 2025 với những quy định mới đã được đơn giản hóa nhưng vẫn yêu cầu người dân nắm rõ quy trình và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ. Việc thực hiện đúng các bước từ chuẩn bị hồ sơ đến hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ giúp tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý.
Đối với những trường hợp phức tạp hoặc khi gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, người dân nên tìm đến các đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín như Thủ Tục Nhà Đất để được hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này đặc biệt quan trọng với sang tên nhà đất các quận Hồ Chí Minh nơi có nhiều quy định đặc thù và thủ tục phức tạp hơn.
Việc nắm vững quy định mới không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân trong các giao dịch bất động sản.